Ēka avārijas stāvoklī ar kosmētisko remontu: kā nekļūt par šāda pirkuma upuri?

Kā apmāna nekustamā īpašuma pircējus?

Pirms dažām nedēļām Rīgas Būvvaldes inspektori uzgāja daudzdzīvokļu māju Čiekurkalna 7. šķērslīnijā, kuras nesošo konstrukciju trūkumi un patvaļīgas pārbūves piesegti ar apšuvumu. Starpstāvu nesošā sija nomainīta bez būvniecības dokumentācijas un zem siltumizolācijas slāņa atrastas satrūdējušas koka fasādes nesošās konstrukcijas, kas vienkārši piesegtas ar būvniecības putupolistirolu.

Būvvalde likusi būvniekiem pārtraukt uzsāktos nesankcionētos darbus vēl martā, bet atkārtotas pārbaudes laikā 7. aprīlī tika konstatēts, ka šie darbi tiek turpināti. Tāpēc ēkas īpašniekiem, kas centušies apiet saskaņošanas darbus, draud ne tikai administratīvā, bet, iespējams, arī kriminālatbildība, jo Būvvalde ir nodevusi lietas materiālus policijai.

Pēc Rīgas pilsētas būvvaldes vadītāja Ingusa Vircava vārdiem, tas nav vienīgais gadījums. “Diemžēl pēdējā laikā mēs redzam jaunu tendenci, kuru veic atsevišķi veikli darboņi – uzpērk mājas un dzīvokļus avārijas stāvoklī, kurus pēc tam kosmētiski uzlabo – skaisti uzlīmē tapetes, griestos aizsmērē plaisas, uzlabo fasādi ar putuplastu, aplīmē sienas, noslēpjot avārijas bojājumus, un pēc tam šīs mājas un dzīvokļus pārdod lētticīgiem cilvēkiem,” stāsta Inguss Vircavs.

»Parasti šādas mājas maksā lētāk, nekā vidusmēra īpašums Rīgā. Lētticīgi cilvēki, kas neorientējas cenās vai skatās tikai uz dzīvokļa vizuālo izskatu, faktiski nopērk kaķi maisā.«

“Situācija ar konkrēto māju Čiekurkalnā ir krimināla. Bet līdzīgus nekustamā īpašuma objektus ir iespējams atrast dažādos rajonos. Nesen līdzīgu objektu mēs konstatējām Vecmīlgrāvī,” turpina Vircavs.

Kā tiek konstatēta nelegāla būvniecība?

Pēc viņa vārdiem, kosmētiskā remonta slēptās problēmas izpaužas samērā ātri: nesošās konstrukcijas turpina bojāties. To pamana gan kaimiņi, gan arī paši mājas iedzīvotāji.

Vēl pirms dažiem gadiem Rīgas pilsētas būvvalde galvaspilsētā vidēji konstatēja vienu nelegālās apbūves gadījumu dienā. Aizpagājušajā gadā tie bija divi gadījumi dienā, bet tagad tie ir trīs gadījumi dienā.

“Mēs saprotam, ka tā nav pieauguma tendence. Vienkārši iedzīvotāji ir kļuvuši modrāki. Un mūsu iespējas ir kļuvušas plašākas pateicoties jaunajam Būvniecības likumam. Un tas, ko mēs redzējām pirms dažiem gadiem, bija tikai aisberga redzamā daļa,” saka būvvaldes vadītājs.

Turklāt jaunajā likumā ir arī jaunas prasības. Piemēram, būvvaldei ir jāpieņem ekspluatācijā pat vienkāršotais dzīvokļa pārplānojums. Tas ir, tagad pēc pārplānošanas, pat tad, ja nav aizskartas nesošās konstrukcijas, dzīvoklis ir jāatrāda būvinspektoram. Gadās, ka atklājas, ka plānojumā ir ierakstīts viens, bet darbu laikā ir izdarīts pavisam citādi.

Tāpat inspektori reaģē uz sūdzībām. “Apsekojot objektus, reizēm būvdarbi ir veikti bez jebkādām būvatļaujām. Un cilvēki, kuri veic darbus vai nopērk šādus nekustamā īpašuma objektus, patvaļīgas būvniecības iespējamos riskus nesaprot. Viņiem galvenais ir īstermiņa peļņa vai lēts dzīvoklis,” skaidro Vircavs.

Kā pārbaudīt īpašuma patieso stāvokli?

“Skaists dzīvoklis, laba cena, dzīvosim kā Eiropā” – tā domā daudzi pircēji, kad redz sludinājumus ar pārplānotiem dzīvokļiem ar zemu cenu. Bet jauniem īpašniekiem, kuri pērk dzīvokli, ir vairāk jāskatās uz to, ko viņi pērk, un vai vērojami pārkāpumi. Jāatceras, ka cilvēks, kurš ir nopircis dzīvokli avārijas stāvoklī vai pēc nelegālas būvdarbu veikšanas, kā jaunais īpašnieks būs tas, kuram būs jānovērš patvaļīgas būvniecības sekas, būs jāizņemas izdevumi, kas saistīti ar situācijas labošanu. Būs jāsaskaņo būvdarbi un jāizņem būvatļauja, un jāveic jauni būvdarbi. “Ja patvaļīga būvniecība ir tāda, kuru saskaņot nebūs iespējams (tādas situācijas ir iespējamas), tad nāksies atjaunot iepriekšējā situācija,” paskaidro Vircavs.

Pēc viņa vārdiem, cilvēki to neapzinās.

Lai nodrošinātos pret īpašuma, kurā veikta nelegāla pārbūve vai kurš ir avārijas stāvoklī, iegādi, jānoskaidro, kādā tehniskajā stāvoklī ir ēka un veikto pārbūvju likumība.

• Ja cilvēks pērk dzīvokli, tad viņam vajag vizuāli apskatīt plānojumu. Lai redzētu, vai tas ir oriģinālais plānojums vai nē.
• Tāpat arī no pārdevēja jāpalūdz tehniskās inventarizācijas lieta, kur jābūt atzīmētām visām telpām. Tie ir Zemesgrāmatas dati, un bez tiem dzīvokli nemaz nevar pārdot.
• Ir lietas, kuras var redzēt ar neapbruņotu aci. Parasti padomju laikos būvētās mājās tualete un vannas istaba atrodas atsevišķi nodalītās telpās. Ja redzam, ka tās ir apvienotas un nav starpsienas, tad tā ir pirmā pazīme, ka dzīvoklī kaut kas ir darīts. Ja kaimiņu dzīvoklī koridors ir mazs, bet nopirktajā dzīvoklī platība ir milzīga, tad arī te visticamāk ir pārplānojums. Jāpievērš uzmanība arī tam, ja virtuve ir savienota ar viesistabu, lokveida arkām, kā arī, ja kādreiz bija modē iestiklotas lodžijas vai balkoni, tad tagad istabas tiek palielinātas uz lodžijas rēķina. Tās ir lietas, kuras var redzēt uzreiz, pat bez tehniskās izglītības.
• Ja redzat, ka kaut kas ir mainīts, tad kopā ar tehniskās inventarizācijas lietu no pārdevēja jāprasa dokumenti, ka šie darbi ir bijuši saskaņoti. Vienalga, vai tas ir būvprojekts vai vienkāršotās kārtības pārplānošanas apliecinājuma karte – viņam šis dokuments ir jāuzrāda. Ja viņš saka, ka tā nav, vai tas ir pazudis, tas neliecina par neko labu, tās ir atrunas vai vēlēšanās kaut ko noslēpt.

Par ko var sodīt?

Protams, ja cilvēks nav zinājis, ka pērk dzīvokli vai māju avārijas stāvoklī vai pēc nelegālas kapitālās pārbūves, viņš vienkārši ir upuris. Cilvēki ir maldināti un diez vai viņiem tiks piemērots sods, ja tiek atklāts pārkāpums. Bet izlabot visus trūkumus nāksies par savu naudu.

»“Piemēram, ja balkons ir iestiklots, tad pavisam noteikti būs problēmas, jo tas ir pamanāms jau no ielas. Bet balkonus iestiklot nedrīkst. Ja ir konstatēta patvaļīga būvniecība, tad NĪN tiks pielāgots 3% apmērā un ir jārēķinās, ka būs nepieciešama jauna būvatļauja, kā arī būvnodeva būs 5 karšu apjomā. Šādi instrumenti ir radīti, lai radītu neērtības vietās, kur konstatēta patvaļīga būvniecība. Ja runa ir par firmu un ir konstatēta patvaļīga būvniecība, mēs neizsniedzam reklāmas atļaujas,” stāsta būvvaldes vadītājs.

«

Kā varētu kontrolēt māju pārdošanu?

Pēc Ingusa Vircava vārdiem, problēma ar lielāko daļu nelegālās būvniecības objektu ir meklējama likumdošanas nepilnībās. Lai arī būvinspektoram ir tiesības ierasties jebkurā būvobjektā, pārbaudot būvdarbu likumību un atbilstību projektam, nereti problēmas sagādā piekļūšana. Ja īpašnieks liedz piekļuvi būvobjektam, apsekošanas process var ieilgt. Bet, kā rāda Čiekurkalna pieredze, “uzņēmēji” zina savas tiesības, bet ne savus pienākumus.

Viņi zina, ka līdz viņi tiks sodīti vai viņiem liks kaut ko pārbūvēt, paies mēneši vai pat gadi. Dzīvokļa, kurā notiek remonts, īpašnieks drīkst neielaist inspektoru. Tad tiek rakstīts iesniegums tiesā, un dzīvokļa inspicēšana notiek pēc tiesas lēmuma.

“Kad mēs konstatējam patvaļīgu būvniecību, ieslēdzas birokrātija: vidēji mums jāsagatavo aptuveni 13 dokumenti (atzinumi, viedokļu pieprasījumi, atgādinājumi, izziņas, izpildrīkojumi u. c.) un paiet vairāki mēneši, pirms process sāk virzīties uz priekšu. Ja gadījums ir bīstams, tad tā nevajadzētu būt. Par to jau mēs esam vairākkārt informējuši likumdošanas iestādes. Bet no valdības puses mēs dzirdam – viss ir kārtībā, jums ir visi instrumenti. Bet vai šie instrumenti ir efektīvi, ja mēs vēlamo rezultātu sasniedzam vairāku gadu laikā? Ja cilvēks vēlas sadarboties, viss notiek ātri. Bet, ja  negodīgiem īpašniekiem likums ir tukša vieta, tad situācija aizkavējas. Un tad izskan pārmetumi no kaimiņiem: mēs taču uzrakstījām iesniegumu, bet neviens neko nedara,” saka Vircavs.

Viņš apliecina, ka kontroles sistēma nelegālas būvniecības gadījumā mums vēl ir “bērnu autiņos”, jo daudzi piedāvājumi, kurus izsaka būvvalde, tiek noraidīti.

Piemērs. Būvvalde piedāvāja nodrošināt situāciju, ka, lai tie cilvēki, kuri grib sev iegādāties normālu un sakārtotu dzīvokli, zinātu par to, kur ir problēmas. Ir ierosināts priekšlikums par to, lai Zemesgrāmatā liktu atzīmi par to, ka būvvalde ir konstatējusi patvaļīgu būvniecību. Diemžēl TM šo priekšlikumu nav ņēmusi vērā.

Kāpēc dzīvoklī nevar atrasties skaistumkopšanas salons?

Dzīvojamā īpašuma pārplānošana ir tikai viens segments, kurā būvvalde konstatē problēmas. Šie ir vispopulārākie pārkāpumi:

• apvieno tualeti ar vannas istabu;
• iestiklo lodžijas un balkonus;
• pārvieto nesošās un nenesošās sienas (pārvieto durvju ailes)
• virtuvi apvieno ar viesistabu vai koridoru;
• istabu paplašina uz lodžijas rēķina;
• dzīvokli paplašina uz kāpņu telpas rēķina.

Ja runājam par komerctelpām, ir izplatīta prakse, ka dzīvokļos darbojas frizieru saloni, solāriji vai skaistumkopšanas saloni, aptiekas,  kafejnīcas.

Katrai telpu grupai ir savas funkcijas, kas ir iekļautas projektā. Jebkādas komerciālās darbības veikšanai ir savas telpu prasības, piemēram, sanitāro mezglu izvietojums, sanitārās un ugunsdrošības prasības.

Piemēram, skaistumkopšanas salonu telpām ir jābūt sanitārā dienesta un veselības inspekcijas saskaņojumam. Varētu būt nepieciešams vairāk kā viens ūdens krāns vai tualetes pods, kā arī rampa invalīdiem. Tāpēc jebkuras telpas funkcijas izmaiņas ir jāsaskaņo būvvaldē.

Vai ir kaut kādi noteikumi, kas attiecas uz pamestām mājām?

Atsevišķa saruna ir par mājām, kuru būvniecība ir ievilkusies. Ļoti bieži dzīvokļi jaunbūvēs tiek pārdoti ilgi pirms ēka tiek nodota ekspluatācijā. Un kaut gan nav novēroti gadījumi ar rupjiem pārkāpumiem, gadās tā, ka dzīvoklis tiek pārdots, bet īpašnieks nekādi nespēj māju pabeigt būvēt un arī darbus nespēj saskaņot. Viens no svaigākajiem piemēriem ir māja Vecmīlgrāvī Martas Rinkas ielā. Ar atkāpēm no projekta mājai ir uzbūvēts lieks stāvs, turklāt katrs stāvs pēc augstuma neatbilst projektam.

“Tas, kas šajā situācijā pārsteidz, ir tas, ka pie būvvaldes ieradās potenciālie pircēji, kuri teica šādi: “paskat, cik skaista māja, tā jau ir uzbūvēta, vai tad ir loģiski to nojaukt? Atrodiet risinājumu!” Tas ir, fakts, ka tā ir patvaļīga būvniecība, nevienu neuztrauc. Visi vērtē nevis pēc būtības, bet gan pēc izskata. Un tas nav vienīgais gadījums. Tas liecina par to, ka iedzīvotājiem trūkst zināšanu būvniecības jomā. Tas, ka izskatās skaisti, ne obligāti ir pretlikumīgi un nedroši,” saka Vircavs.

Starp citu Rīgā ir izveidota īpaša graustu komisija, kas pieņem lēmumus par vidi degradējošu ēku un bīstamu ēku nojaukšanu Rīgā. Nepabeigtas būves un graustus nojauc pašvaldība. Pēc tam tiesiskajā kārtībā līdzekļi, kas tērēti ēkas nojaukšanai, tiek piedzīti no īpašnieka.

Avots: riga.lv